Für Wiener Bestandsobjekte läuft eine Frist. Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, brauchen ihr Bauwerksbuch bis 31. Dezember 2027, Gebäude bis 1945 bis 31. Dezember 2030. Danach wird im Regelfall alle zehn Jahre überprüft; bei festgestellten Mängeln verkürzt sich das Intervall.
Verpflichtet sind die Eigentümer:innen. Durchführen darf die Überprüfung, wer dazu befugt ist — eingetragene Gerichtssachverständige des jeweiligen Fachgebiets, Ziviltechniker:innen für Architektur oder Bauingenieurwesen, Baumeister:innen ohne Ausführungsbeschränkung —, und zwar unabhängig vom Eigentümer und vom Bauführer.
Ich gehöre zu keiner dieser Gruppen und stelle kein Bauwerksbuch aus. Was ich liefere, ist der Bilddatensatz, auf den sich die Überprüfung stützt. Dieser Beitrag beschreibt, was so ein Datensatz können muss, damit er dafür taugt.
Der Schwerpunkt liegt dort, wo niemand hinsieht
Überprüft werden Bauteile, von denen bei Verschlechterung eine Gefährdung von Leben oder Gesundheit ausgehen kann. Der Schwerpunkt liegt auf der Gebäudehülle: Dächer, Fenster, vorspringende Bauteile und Auskragungen, Fassade mit Ziergliedern, Fassadenbegrünung. Dazu kommen Erschließung, Decken, Wände und Treppen.
Der praktische Teil dieser Liste beginnt in etwa dort, wo die Leiter aufhört. Die Hoffassade, das Hauptgesims mit seinen Verhängungen, der Anschübling, die Kaminköpfe, der Anschluss der Dachhaut an die Feuermauer, Balkonplatten und Brüstungen von oben — das sind die Bauteile, die im Streitfall zählen und über die in der Regel das dünnste Bildmaterial existiert. Vom Gehsteig aus sind sie perspektivisch verkürzt, aus dem Hof nur schräg von unten, vom Nachbardach gar nicht.
Vier Anforderungen an den Datensatz
1. Lückenlos, nicht illustrativ. Ein Bauwerksbuch ist kein Prospekt. Die Hülle wird in überlappenden Bahnen abgedeckt, sodass keine Fläche unbelegt bleibt — auch die unauffälligen. Wer nur fotografiert, was auffällt, dokumentiert seine eigene Aufmerksamkeit und nicht den Zustand des Gebäudes. Beim nächsten Intervall in zehn Jahren fehlt dann genau die Vergleichsaufnahme, die man bräuchte.
2. Nach Bauteilen geordnet, nicht nach Aufnahmezeit. Die Kamera nummeriert fortlaufend. Für die Überprüfung ist das die falsche Ordnung: Gebraucht wird die Zuordnung Bild zu Bauteil. Ein Aufnahmeplan, der jede Position am Objekt verortet, macht aus 240 Dateien einen benutzbaren Bestand. Ohne ihn ist bei vier ähnlichen Hoffassaden nicht mehr feststellbar, welche zu sehen ist.
3. Wiederholbar. Die Überprüfung ist ein Intervall, kein Einzelereignis. Der Wert des heutigen Datensatzes zeigt sich beim übernächsten. Dafür müssen Aufnahmepositionen, Abstände und Blickrichtungen protokolliert sein — nur dann lässt sich in zehn Jahren dieselbe Ansicht wieder herstellen und der Zustand vergleichen statt neu beschrieben.
4. Unverändert und belegbar. Originaldateien mit vollständigem EXIF, dazu ein Prüfsummenprotokoll. Klingt nach Übererfüllung für eine turnusmäßige Überprüfung — bis das Bauwerksbuch in einem Verfahren zum Beweismittel wird, etwa bei Ablösefragen, im Streit über Erhaltungspflichten oder nach einem Schadensfall an einem vorspringenden Bauteil. Dann entscheidet dieselbe Frage wie bei jeder Bilddokumentation: Ist belegbar, dass die Aufnahme echt, vollständig und richtig zugeordnet ist?
Was das an Aufwand spart
Der Teil der Erhebung, der bisher Zeit kostet, ist nicht die Beurteilung — die dauert, was sie dauert. Es ist die Zugänglichkeit. Für Dachflächen, Gesimse und Auskragungen bedeutet das sonst Gerüst, Hebebühne oder mehrere Anfahrten mit teilweiser Einsicht.
Eine Befliegung liefert diese Bauteile an einem Vormittag, in einer Auflösung, die über der liegt, die ein Blick aus 15 m Entfernung hergibt, und in einer Ordnung, die sich weiterverwenden lässt. Was daraus folgt — welcher Zustand, welcher Mangel, welche Frist — steht ausdrücklich nicht im Datensatz. Das ist die Leistung der befugten Person, und sie bleibt dort.
Wie ein Bauwerksbuch aufgebaut ist und was hineingehört, steht auf bauwerksbuch-erstellen.wien. Was ein solcher Auftrag konkret umfasst, zeigt das Fallbeispiel zur Dachlandschaft eines Zinshauses.
Stand: September 2026. Die Angaben zu Fristen und Befugnissen geben den Rechtsrahmen wieder, wie er dieser Leistung zugrunde liegt, und ersetzen keine Rechtsauskunft. Maßgeblich ist § 128a der Bauordnung für Wien in der geltenden Fassung.